РАЗЪЯСНЕНИЕ об изменениях федерального законодательства, регламентирующего вопросы градостроительной деятельности и участия граждан в долевом строительстве жилья

Прокуратурой района в ходе проведенного мониторинга изменений федерального законодательства, регламентирующего вопросы градостроительной деятельности и участия граждан в долевом строительстве жилья установлено следующее.

В соответствии с требованиями ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) 07.12.2016 принято постановление Правительства Российской Федерации  № 1310 «О защите прав граждан- участников долевого строительства», которым создана некоммерческая организация (далее - фонд, компенсационный фонд) в целях защиты прав, незаконных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Одновременно постановлением утверждены Правила размещения и инвестирования средств фонда (формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства и Правила осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или)  иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда.

Пунктом 4 постановления предусмотрено, что с 01.01.2017 застройщики осуществляют обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства осуществляется после указанной даты.

Обязательные отчисления (взносы) уплачиваются застройщиком в компенсационный фонд в соответствии с Законом № 214-ФЗ в размере 1 % планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика, путем перечисления денежных средств на банковский счет некоммерческой организации, функции и полномочия учредителя которой осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, реквизиты которой указаны на официальном сайте организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Обязательные отчисления (взносы) подлежат оплате в компенсационный фонд единовременно до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства и могут быть использованы только для целей выплат возмещения гражданам – участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о несостоятельности (банкротстве) и на оказание финансовой помощи застройщику (приобретателю или специализированному потребительскому кооперативу), созданному в целях завершения строительства объекта недвижимости и исполнения обязательств по передаче жилых помещений участниками строительства.

В силу п.6 постановления выплата гражданам возмещения осуществляется в размере цены договора участия в долевом строительстве при соблюдении следующих условий:

-в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для долевого строительства которого привлечены денежные средства гражданина, застройщиком уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;

-застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство;

-по истечению 6 месяцев со дня признания застройщика банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства отсутствует определение арбитражного суда о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства кооперативу, или определение суда о передаче участникам  строительства в собственность жилых помещений в доме, строительство которого завершено, либо определение суда о передаче приобретателю прав застройщика на объект незавершенного строительства, на земельный участок и обязательств застройщика.

Право гражданина на выплату возмещения возникает со дня открытия конкурсного производств в отношении застройщика (п.7 постановления).

Также с 01.01.2017 вступили в законную силу изменения Закона № 214-ФЗ (введены Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ), согласно которым расширены требования к открытию информации о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В частности, на официальном сайте застройщиков в отношении каждого объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) с привлечением средств участников долевого строительства, подлежат размещению, помимо ранее предусмотренных сведений и документов, проектная декларация и заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (региональная служба государственного строительства надзора Ростовской области) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст.3, ст. 20 и 21 Закона № 214-ФЗ; проект договора участия в долевом строительстве или проекты договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников строительства, отвечающие требованиям законодательства; выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства с застройщиком, заключенный в соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ; а также фотографии строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников строительства объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

Кроме того, внесенными изменениями в Закон № 214-ФЗ определены требования к застройщикам, имеющим право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве, в том числе минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов юридических лиц, связанных с застройщиком, а также запреты на привлечение денежных средств в строительство лицами, не отвечающими законодательно установленным требованиям (ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ).